A. 房地产会计科目表
一、开发成本（企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本）
1、开发成本-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）
（1）开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费
（下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等）
（2）开发成本-开发项目名称-前期工程费
（下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费（含甲供材）、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等）
（3）开发成本-开发项目名称-建安工程费
（下设明细：地基工程费、建筑工程费（含甲供材）、安装工程费（含甲供材）、公共装饰工程费（含甲供材）、精装修工程费（含甲供材）、工程监理费等）
（4）开发成本-开发项目名称-基础设施费
（下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等）
（5）开发成本-开发项目名称-公共配套费
（下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等）
（6）开发成本-开发项目名称-开发间接费
（下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等）
二、开发间接费用（项目部直接为开发产品发生的各项间接费用）
（1）开发间接费用-工资薪金
（2）开发间接费用-职工福利费
（3）开发间接费用-办公费用
（4）开发间接费用-折旧摊销费
（5）开发间接费用-劳动保护费
（6）开发间接费用-房租物业管理费
B. 房地产企业执行新准则会计科目
房地产企业执行新准则会计科目，你可以到《财政部会计准则委员会》网下载。
新准则会计科目，是全面设置，各行业在一起的。
C. 房地产企业需要设置哪些会计科目
一、开发成本（企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本）
1、开发成本-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）
（1）开发成本-开发项目名称-土地征用及拆迁费
（下设明细：土地价款、拆迁补偿费、土地契税、交易费用、市政配套设施费等）
（2）开发成本-开发项目名称-前期工程费
（下设明细：可行性研究费、勘察测绘费、三通一平费（含甲供材）、规划设计费、规划管理费、交通环境方案费等）
（3）开发成本-开发项目名称-建安工程费
（下设明细：地基工程费、建筑工程费（含甲供材）、安装工程费（含甲供材）、公共装饰工程费（含甲供材）、精装修工程费（含甲供材）、工程监理费等）
（4）开发成本-开发项目名称-基础设施费
（下设明细：供电工程支出、供水工程支出、排污工程支出、开发小区内道路、照明工程支出、智能化工程支出、绿化园林环境支出等）
（5）开发成本-开发项目名称-公共配套费
（下设明细：非经营性共用费用、单独物业用房费用、工程监理费等）
（6）开发成本-开发项目名称-开发间接费
（下设明细：应分配开发间接费、专项借款费用等）
二、开发间接费用（项目部直接为开发产品发生的各项间接费用）
（1）开发间接费用-工资薪金
（2）开发间接费用-职工福利费
（3）开发间接费用-办公费用
（4）开发间接费用-折旧摊销费
（5）开发间接费用-劳动保护费
（6）开发间接费用-房租物业管理费
（7）开发间接费用-工程管理费
（8）开发间接费用-项目营销设施建造费
（9）开发间接费用-一般借款费用（符合资本化部分）
三、预收账款（企业按照《商品房预售合同》约定预收的款项）
1、预收账款-预收订金（是指按照合同约定预收但未开具发票的房款）
（1）预收账款-预收订金-普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（2）预收账款-预收订金-非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（3）预收账款-预收订金-商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（4）预收账款-预收订金-车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
2、预收账款-预收售房款（是指按照合同约定预收且已开具发票的房款）
（1）预收账款-预收售房款-普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（2）预收账款-预收售房款-非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（3）预收账款-预收售房款-商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（4）预收账款-预收售房款-车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
四、应付账款（企业因接受建筑劳务等应支付的款项）
应付账款-暂估成本（是指按照权责发生制原则预提应付未付的开发成本）
（1）应付账款-暂估开发成本-待结算工程成本
（2）应付账款-暂估开发成本-待建工程成本
（3）应付账款-暂估开发成本-待上交费用
五、开发产品（企业完工时库存开发产品的实际成本）
开发产品-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）
（1）普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（2）非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（3）商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（4）车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
六、主营业务收入（企业确认的销售开发产品的收入）
主营业务收入-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）
（1）普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（2）非普通住宅（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（3）商铺（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
（4）车库（按《预售许可证》附件的房号设置辅助核算项目）
七、主营业务成本（企业确认开发产品收入时应结转的成本）
主营业务成本-开发项目名称（是指按《规划工程许可证》批准的开发项目）
（可以不设置核算项目俗称半和科目）
（1）普通住宅（2）非普通住宅（3）商铺（4）车库
D. 房地产企业新会计科目
房地产企业执行新会计准则新旧会计科目转换参考
一、企业2007年1月1日科目转换和账户余额结转
1、编制新旧会计准则科目对照表。
2、将原准则会计数据重新分类。
3、编制调整分录。
4、编制调整工作底稿。
5、编制新准则下的科目余额表和试算平衡表。
二、新旧会计准则科目转换、账户余额结转操作参考
释义：
新准则：指财政部第33号令、财会(2006]3号颁布的2007年1月1日起在上市公司范围内施行的企业会计准则体系
原制度：指现行准则、《企业会计制度》
首次执行目：指2007年1月1日
调整(减少)留存收益的原则：
1、应按原计提比例冲回，如原利润分配时计提盈余公积的比例为10％，则冲减留存收益时，也应按10％的比例冲减盈余公积，90％的比例冲减未分配利润。
2、如果计提比例不能确定的，应先将未分配利润冲完，再冲减盈余公积。
3、如果盈余公积还不够冲减的，应将未分配利润冲减到负数。
4、如果国家另有更明确规定的，按规定办。
序号 新旧会计准则科目对照表 新旧会计准则科目转换、账户余额结转说明
新准则科目 对应原制度科目
科目
代码 科目名称 科目
代码 科目名称
一、资产类
1 1001 库存现金 1001 现金 原现金科目余额转至新账或沿用老账
2 1002 银行存款 1002 银行存款 原银行存款科目余额转至新账或沿用老账
3 1012 其他货币资金 1009 其他货币资金 原其他货币资金科目余额转至新账或沿用老账
4 1101 交易性
金融资产 1101 短期投资 1、将原“长期股权投资”中的对子公司投资、合营企业投资、联营企业投资和非前述投资但其在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的投资，保留在新“长期股权投资”科目。有关账户余额结转详见“长期股权投资”科目。
2、按照CAS22的标准将符合条件的长期债权投资、委托贷款、短期投资中的债券投资等转换为“持有至到期投资”。账户余额结转：(1)将相关“长期债权投资——面值(或本金)、溢折价、应计利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、溢折价、应计利息”科目，自首次执行日后改按实际利率法计算确定利息收入。已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“长期投资减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目；(2)将“委托贷款——本金、利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、应计利息”科目；已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“委托贷款——
1102 短期投资
跌价准备
1401 长期股权投资
1402 长期债权投资
1421 长期投资
减值准备 减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。
3、按照CAS22的标准将符合条件的长期股权投资、长期债权投资、短期投资中以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资转换为“交易性金融资产”。账户余额结转：将相关投资的账面价值(包括减值准备)金额转入“交易性金融资产”科目，同时比较该项投资的公允价值与账面价值，将差额分别调整该项投资的账面价值和留存收益。
4、余下的长期股权投资、长期债权投资、短期投资转换为“可供出售金融资产”。首次执行日，将相关投资的账面价值(包括减值准备)金额转入“可供出售金融资产”科目，同时比较该项投资的公允价值与账面价值，将差额分别调整该项投资的账面价值和留存收益。
5 1121 应收票据 llll 应收票据 原应收票据科目余额转至新账或沿用老账
6 1122 应收账款 113l 应收账款 原应收账款科目余额转至新账或沿用老账
7 1123 预付账款 1301 待摊费用 1、必要时，企业可以保留待摊费用科目，原科目余额转至新账或沿用旧账，但在编制财务报表时，应根据其业务性质分别转入预付账款等科目。
2、原预付账款科目余额转至新账或沿用老账。
1151 预付账款
8 1131 应收股利 1121 应收股利 原应收股利科目余额转至新账或沿用老账
9 1132 应收利息 1122 应收利息 原应收利息科目余额转至新账或沿用老账
作者： 牧童指路 2007-4-9 21:22 回复此发言
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2 房地产企业执行新会计准则新旧会计科目转换参考
10 1221 其他应收款 1133 其他应收款 1、原其他应收款科目余额转至新账或沿用老账；
2、新准则取消应收补贴款科目，调账时，将应收补贴款科目余额转至“其他应收款”科目。
1161 应收补贴款
11 1231 坏账准备 1141 坏账准备 1、原坏账准备科目余额转至新账或沿用老账；
2、本科目核算企业应收款项的坏账准备，应收款项包括“应收票据”、“应收账款”、“预付账 款”、“其他应收款”、“长期应收款”等科目，应收款项在资产负债表日应按照CAS22“金融资产减值”的相关规定判断其减值情况。
12 1401 材料采购 1201 物资采购 1、新准则设置了“材料采购”、“在途物资”、“原材料”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“受托代销商品”和“存货跌价准备”科目，核算内容与原制度相同；调账时，应将“物资采购”科目的余额转入“材料采购”科目；将“包装物”科目和“低值易耗品”科目的余额一并转入“原材料”科目(必要时，企业可以保留包装物和低值易耗品科目，但在编制财务报表时应将其余额转入原材料科目)；将“库存商品”科目的余额转入“库存商品”科目，对于房地产开发企业的开发产品可以将其金额转入“开发产品”科目；其他科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
2、新准则还增设了“投资性房地产”科目，对建造承包商专设了“周转材料”科目。调账时，应将房地产企业、建筑施工企业原存货项目中属于投资性房地产、周转材料的金额自有关科目转入“投资性房地产”、“周转材料”科目。
3、新准则没有设置“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目，而设置了“发出商品”科目。调账时，应将“自制半成品”科目的余额转入“生产成本”科目；将“委托代销商品”科目的余额转入“发出商品”科目；对“分期收款发出商品”科目的余额先全部转入“发出商品”科目，首次执行日后的当期，应对其进行分析，已经满足收入确认条件的发出商品部分应当转入“主营业务成本”科目。企业也可沿用“委托代销商品”科目核算委托其他单位代销的商品。
13 1402 在途物资 1202 在途物资
14 1403 原材料 1211 原材料
1221 包装物
1231 低值易耗品
15 1404 材料成本差异 1232 材料成本差异
16 1405 库存商品 1243 库存商品
17 1406 发出商品 1261 委托代销商品
1291 分期收款
发出商品
18 1407 商品进销差价 1244 商品进销
差价
19 1408 委托加工物资 1251 委托加工
物资
20 1411 周转材料 1233 周转材料
21 1471 存货跌价准备 1281 存货跌价准备
22 1501 持有至到期
投资 1101 短期投资 同前“交易性金融资产”科目
1402 长期债权投资
1431 委托贷款
23 1502 持有至到期
投资减值准备 1102 短期投资跌价准备
1421 长期投资减值准备
14
3103 委托贷款
减值准备
24 1503 可供出售
金融资产 1101 短期投资 同前“交易性金融资产”科目
121l 承销证券
1102 短期投资跌价准备
1401 长期股权
投资
1402 长期债权
投资
1421 长期投资
减值准备
25 151l 长期股权投资 1401 长期股权
投资 1、对子公司的长期投资，区分以下两种情况处理：
(1)对于同一控制下企业合并产生的长期股权投资，将原“长期股权投资——股权投资差额”科目余额全额冲销，并相应调整留存收益；将原“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额一并转入新“长期股权投资——投资成本”科目。
(2)对于非同一控制下企业合并产生的长期股权投资，将原“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整留存收益；将原“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入新“长期股权投资——投资成本”科目。
作者： 牧童指路 2007-4-9 21:22 回复此发言
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3 房地产企业执行新会计准则新旧会计科目转换参考
2、对合营企业、联营企业的长期股权投资，将原“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整留存收益；将原“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入新“长期股权投资——投资成本”科目。
3、投资企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应将原“长期股权投资”科目直接转至新账，也可沿用旧账。
4、企业应当将上述三类投资相对应的长期股权投资减值准备金额自“长期投资减值准备”科目转入“长期股权投资减值准备”科目。
5、投资企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且能够可靠计量其公允价值的长期股权投资，有关科目转换和账户余额结转详见“交易性金融资产”科目。
26 1512 长期股权投资
减值准备 1421 长期投资
减值准备
27 152l 投资性房地产 1243 开发产品 1、房地产公司符合投资性房地产定义的出租商品房、以增值为持有目的的储备土地，从开发产品转入“投资性房地产”科目，已计提跌价准备的同时结转跌价准备(调整投资性房地产成本)。
2、企业已出租的建筑物，从固定资产转入“投资性房地产”科目；已出租的土地使用权，从无形资产转入“投资性房地产”科目。
3、若采用成本模式计量，则仅对上述账务进行重分类，但应对列入投资性房地产的建筑物和土地使用权单独予以核算，并将投资性房地产的累计折旧或累计摊销、相关减值准备分别转入“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目和“投资性房地产减值准备”科目。
4、若采用公允价值模式计量，应将投资性房地产成本、累计折旧或累计摊销、减值准备全部转入投资性房地产成本，以投资性房地产公允价值作为初始成本，公允价值和账面价值之间的差额调整留存收益。
1501 固定资产
1502 累计折旧
1505 固定资产减值准备
1801 无形资产
1805 无形资产
减值准备
28 1531 长期应收款 首次执行日，存在已开始执行但尚未执行完毕的分期收款销售商品或提供劳务，先转入发出商品科目。但在首次执行日后的当期，如果符合收入确认条件的，应将首次执行日后应收的合同或协议剩余价款计入该科目，应收的合同或协议剩余价款的公允价值(折现值)，计入“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。
29 1532 未实现融资收益 递延收益 同上
30 1601 固定资产 1501 固定资产 1、首次执行日，将“固定资产”(其中投资性房地产除外)、“累计折旧”(采用公允价值模式计量的投资性房地产已计提的折旧除外)、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“在建工程减值准备”科目的余额转入“在建工程”科目贷方。其中，土地使用权单独 确认为无形资产的，有关科目转换和账户余额结转详见“无形资产”科目。
2、投资性房地产的转换和账户余额结转详见“投资性房地产”科目。
3、首次执行日之前购买的固定资产、无形资产在超过正常信用条件的期限内延期付款，实质上具有融资性质的，首次执行日之前已计提的折旧和摊销额，不再追溯调整；在首次执行日，企业应当以尚未支付的款项与其折现后金额之间的差额，减少资产的账面价值，同时确认为未确认融资费用。首次执行日后，企业应当以调整后的资产账面价值作为认定成本并以此为基础计提折旧，未确认融资费用按照实际利率法进行摊销。
31 1602 累计折旧 1502 累计折旧
32 1603 固定资产减值准备 1505 固定资产减值准备
33 1604 在建工程 1603 在建工程
1605 在建工程减值准备
34 1605 工程物资 1601 工程物资
35 1606 固定资产清理 1701 固定资产清理
36 1701 无形资产 1801 无形资产 l、原“无形资产”科目中“商誉”分两种情况处理。(1)首次执行日，对于同一控制下企业合并原已确认商誉的摊余价值应全额从“无形资产”科目中冲销，并相应调整留存收益。(2)对于非同一控制下企业合并，原已确认商誉的摊余价值应从“无形资产”科目转入“商誉”科目；原合并合同或协议中约定根据未来事项的发生对合并成本进行调整的，如果首次执行日预计未来事项很可能发生并对合并成本的影响金额能够可靠计量的，应当按照该影响金额调整已确认商誉的账面价值；首次执行日，还应对商誉进行减值测试，发生减值的，则以计提减值准备后的金额确认，与账面价值的差额调整留存收益。
作者： 牧童指路 2007-4-9 21:22 回复此发言
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4 房地产企业执行新会计准则新旧会计科目转换参考
2、首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合CAS6的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值(包括原值、折旧／摊销、减值准备)中分离，转入“无形资产”“累计摊销”和“无形资产减值准备”。
3、其他无形资产相关项目直接转入新账或沿用老账。
37 1702 累计摊销
38 1703 无形资产
减值准备 1805 无形资产
减值准备
39 1711 商誉
40 1801 长期待摊费用 1901 长期待摊费用 原长期待摊费用科目余额转至新账或沿用老账，首次执行日企业的开办费余额，应当在首次执行日后第一个会计期间内全部确认为管理费用。
41 1811 递延所得税
资产 1、首次执行日，在其他资产、负债科目调整完成后，企业应计算资产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异的所得税影响(以下3-10列示了部分需要考虑暂时性差异对所得税的影响的项目，11-18列示了部分首次执行日后还应当考虑的其他项目)，并计入“递延所得税资产”或“递延所得税负债”科目，同时调整“留存收益”。
2、原采用纳税影响会计法的企业，还应将原制度“递延所得税”科目的余额全额冲销，相应调整“留存收益”。
3、某些与收入相关的应收款项，税法规定计入应纳税所得的期间与会计确认收益的期间不一致，如具有融资性质的分期收款发出商品销售；
4、未经税务主管机关批准的固定资产加速折旧， 以及为计税目的的加速折旧；
5、存货、固定资产、无形资产、长期股权投资、可供出售金融资产等按可变现净值、公允价值等计量属性调整账面价值：
6、交易性金融资产(负债)、投资性房地产按公允价值调整账面价值；
7、非免税的与资产相关的政府补助；
8、因产品保修等原因形成的预计负债，税法规定必须在实际支付时计入应纳税所得额；
9、因裁员计划而确认的预计负债，税法规定必须在实际支付时计入应纳税所得额；
10、某些特殊行业按税法规定计征所得税的预收账款；
11、发行企业债券的交易费用已计入当期应纳税所得，而会计处理将交易费用计入账面价值；
12、开发费用资本化形成的无形资产；
13、为企业改制目的进行的资产评估，但计税基础不予调整；
14、某些特殊交易所导致的资产初始确认账面价值与计税基础不一致，如免税的企业兼并、融资租赁等；
15、长期股权投资按权益法核算调整账面价值，而税法规定在宣告分配时计入应税利润；
16、购买法核算企业控股合并时，资产（负债）的账面价值调整至公允价值，但计税基础不作调整：
17、非免税的同一控制下企业合并，账面价值不调整，计税基础按已税公允价值确定；
18、合并财务报表需将集团内部交易所产生的未实现利润与资产账面金额予以抵消，而计税基础不予调整(注：我国企业会计准则未对该差异是否确认递延所得税资产或负债作出规范，国际财务报告准则要求进行确认)：
19、上述计算递延所得税资产和递延所得税负债时应注意以下两个方面的问题：不仅应考虑税法规定的可抵扣亏损和税款抵减有效抵扣年限的规定，而且还应考虑计提的资产备抵金额中按税法规定已抵减金额，不能简单按备抵账户余额确定为暂时性差异：
20、应考虑未来税率变动的影响，特别是“两法”合并可能的税率调低所导致的递延所得税资产转销的影响。
42 1901 待处理财产损溢 1911 待处理财产损溢 原待处理财产损溢科目余额转至新账或沿用老账
二、负 债 类
43 2001 短期借款 2101 短期借款 原短期借款科目余额转至新账或沿用老账
44 2201 应付票据 2111 应付票据 原应付票据科目余额转至新账或沿用老账
45 2202 应付账款 2121 应付账款 原应付账款科目余额转至新账或沿用老账
46 2203 预收账款 2191 预提费用 1、不设置预提费用科目的，应将原科目余额分别情况转入“应付利息”、“应付账款”、“其他应付款”等科目。
作者： 牧童指路 2007-4-9 21:22 回复此发言
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5 房地产企业执行新会计准则新旧会计科目转换参考
2、必要时，企业可保留预提费用科目，原科目余额直接转至新账或沿用旧账，但在编制财务报表时，应根据业务性质转入预付账款等科目。
3、原预收账款科目余额转至新账或沿用老账
2131 预收账款
47 2211 应付职工薪酬 2151 应付工资 1、首次执行曰，应将“应付工资”和“应付福利费”以及“其他应付款”中与应付职工支出相关明细科目的余额转入“应付职工薪酬”科目；
2、因新准则对福利费不再计提，首次执行日应付福利费余额全部转入应付职工薪酬(职工福利)，首次执行日后第一个会计期间，按照CAS9规定，根据企业实际情况和职工福利计划确认应付职工薪酬(职工福利)，该项金额与原转入的应付职工薪酬(职工福利)之间的差额调整管理费用；
3、对于首次执行日存在的解除与职工的劳动关系计划，满足预计负债确认条件的，应将因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债计入“应付职工薪酬”科目，并相应调整“留存收益”。
2153 应付福利费
2181 其他应付款
48 2221 应交税费 2171 应交税金 首次执行日，将“应交税金”和“其他应交款”科目的余额转入“应交税费”科目
2176 其他应交款
49 2231 应付利息 应付利息 原应付利息科目余额转至新账或沿用老账
50 2232 应付股利 2161 应付股利 原应付股利科目余额转至新账或沿用老账
51 2241 其他应付款 2181 其他应付款 为职工支出的欠付部分转入“应付职工薪酬”，其他转至新账或沿用老账。
52 2314 代理业务负债 2241 受托资金 证券公司原在“受托资金”核算的业务转至“代理业务负债”核算
2141 代销商品款 l、企业有采用收取手续费方式受托代销商品业务的，可将本科目改为“2314受托代销商品款”，将原“代销商品款”余额转至新账；
2、如果该余额中有视同买断性质的代销商品，在首次执行日可先转入“代理业务负债”，首次执行日后根据CASl4可确认为收入的，应当进行账务调整，计入当期损益；
3、其他受托投资资金、受托贷款资金等，转入“代理业务负债”核算。
53 2501 长期借款 2301 长期借款 原长期借款科目余额转至新账或沿用老账
54 2701 长期应付款 2121 应付账款 1、原融资租赁租入固定资产应付的租赁费从原“长期应付款”科目余额转至新账或沿用老账；
2、首次执行日，存在具有融资性质的分期付款购入固定资产或无形资产，应对固定资产原价按照未来适用法进行调整，尚未支付的合同价款额，由“应付账款”转入“长期应付款”。
2321 长期应付款
55 2801 预计负债 221l 预计负债 1、调账时，应将原“预计负债”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。
2、对于首次执行日满足预计负债确认条件的重组义务，应计入预计负债，并相应调整“留存收益”；
3、对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应计入预计负债，并增加资产成本。
56 2901 递延所得税负债 同前“递延所得税资产”科目。
三、共 同 类
四、所有者权益类
57 4001 实收资本 3101 实收资本(或股本) 原实收资本(或股本)科目余额转至新账或沿用老账
58 4002 资本公积 311l 资本公积 1、新准则“资本公积”科目的核算内容较原制度
有所增加。
2、调账时，应将“资本公积——资本(或股本)溢价”科目的余额直接转入“资本公积——资本(或股本)溢价”科目。
3、将“资本公积”科目下其他明细科目的余额一并转入“资本公积——其他资本公积”科目。其他资本公积至少要设置如下三级明细科目来核算其转入和转出：(1)投资准备；(2)权益工具；(3)投资性房地产；(4)持有至到期投资；(5)可供出售金融资产； (6)套期工具。
59 4101 盈余公积 3121 盈余公积 原盈余公积科目余额经有关调整后(主要为按照CAS38第五至十九条需追溯调整事项)转至新账或沿用老账
60 4103 本年利润 3131 本年利润 由于“本年利润”科目年末无余额，不需要进行调账处理。
61 4104 利润分配 3141 利润分配 原利润分配科目余额经有关调整后(主要为按照CAS38第五至十九条需追溯调整事项)转至新账或沿用老账
62 4201 库存股 新科目，核算企业收购、转让或注销的本公司股份金额
五、成 本 类
63 5001 生产成本 4101 生产成本 沿用老账或直接转入新账
64 5101 制造费用 4105 制造费用 沿用老账或直接转入新账
65 5201 劳务成本 4107 劳务成本 沿用老账或直接转入新账
66 5301 研发支出
67 5401 工程施工 工程施工 沿用老账或直接转入新账
68 5402 工程结算 工程结算 沿用老账或直接转入新账
69 5403 机械作业 机械作业 沿用老账或直接转入新账
六、损 益 类
70 6001 主营业务收入 5101 主营业务收入 l、新准则没有设置“补贴收入”科目，通过营业外收入科目核算。
2、“投资收益”科目除核算长期股权投资的投资损益以外，对于采用公允价值模式计量的投资性房地产的租金收入和处置损益，也应通过该科目核算；
3、“营业税金及附加”科目除核算主营业务负担的税金及附加以外，对于其他经营活动发生的税金及附加，也应通过该科目核算：
4、“销售费用”科目的核算内容与原制度“营业费用”科目的核算内容相同；其他科目的核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。
5、由于上述科目年末无余额，不需要进行调账处理。
71 6051 其他业务收入 5102 其他业务收入
72 6101 公允价值
变动损益
73 6111 投资损益 证券销售
5201 投资收益
74 6301 营业外收入 5301 营业外收入
75 6401 主营业务成本 5401 主营业务成本
76 6402 其他业务成本 5405 其他业务支出
77 6403 营业税金
及附加 5402 主营业务税金及附加
78 6601 销售费用 5501 营业费用
79 6602 管理费用 5502 管理费用
80 6603 财务费用 5503 财务费用
81 6604 勘探费用
82 6701 资产减值损失 47ll 资产减值损失
83 6711 营业外支出 5601 营业外支出
84 6801 所得税费用 5701 所得税
85 6901 以前年度
损益调整 5801 以前年度
损益调整
E. 房地产企业会计科目表
1、资产类主要会计科目核算：
（1）现金
从银行提取现金
借：现金
贷：银行存款
支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX成本类或材料类科目
贷：现金
（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，
而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，
二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收账款
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
财务费用
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，
分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、
流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、
低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：物资采购——设备采购
贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
借：物资采购——设备采购
贷：采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
借：库存设备
贷：物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：预付账款
贷：银行存款
设备到达验收入库
借：物资采购——设备采购
贷：应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款
贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：应付账款
贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发
贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转成本
借：其他业务支出
贷：库存设备
（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：委托加工材料
贷：库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：委托加工材料
贷：银行存款
借：库存材料——XX材料
贷：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
借：开发间接费用
贷：低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：待摊费用
贷：低值易耗品
借：采购保管费
贷：待摊费用
（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，
或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，
在竣工验收时
借：开发产品
贷：开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品
（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。
主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：出租开发产品——出租产品
贷：开发产品
租金收入：
借：银行存款或应收账款
贷：主营业务收入
（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：开发成本或开发间接费用
贷：周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：开发成本或开发间接费用
贷：银行存款
如果金额较大的
借：待摊费用或长期待摊费用
贷：银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：固定资产
贷：银行存款
购入需要安装的固定资产
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
支付安装费用
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
安装完毕交付使用时借：固定资产
贷：固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
领用材料时
借：固定资产购建支出
贷：库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：固定资产购建支出
贷：应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）
借：固定资产
贷：实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：银行存款
贷：固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产购建支出
交付使用时
借：固定资产——生产用固定资产
贷：固定资产——未使用固定资产
（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.
2、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借：开发成本
贷：应付账款
以预支款抵冲应付款时
借：应付账款
贷：预付账款
补付其余款时
借：应付账款
贷：银行存款
（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借：银行存款
贷：预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借：应收账款
贷；主营业务收入
借：预收账款——预收代建工程款
贷：应收账款
收回全部余款
借：银行存款
贷：应收账款
（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：现金
贷：银行存款
借：应付工资
贷：现金
结转代扣款项
借：应付工资
贷：其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
应付福利费（医务人员）
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：应付福利费
用现金支付福利费时
借：应付福利费
贷：现金
（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，
主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：管理费用
贷：应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：所得税
贷：应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：应交税金——XX税
贷：银行存款
（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：主营业务税金及附加
贷：其他应交款——教育费附加
3、成本、费用主要会计科目核算
（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；
前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；
基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；
建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；
公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），
分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、
折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发
（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、
不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，
以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借：销售费用
贷：银行存款
或应付账款