❶ 我要面试一家房地产公司的会计，
房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中
应注意的问题
武汉市地税局副局长徐会希
一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:
(注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)
(一)营业税
――基本规定
应纳营业税=销售收入×税率
1,销售收入的确认:
(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.
(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.
(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.
②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.
包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.
委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.
(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:
①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.
②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.
(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.
2,视同销售行为的收入确认:
(1)下列行为应视同销售确认收入:
①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;
②将开发产品转作经营性资产;
③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
④以开发产品抵偿债务;
⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.
(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.
说明:预售收入" "=销售收入
政策" "=执行掌握
3,税率:5%
――可以利用的税收政策
《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额."
注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税
不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税
(二),企业所得税
――基本规定
应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)
1,应税收入的确认:
(1),收入的确认与营业税销售收入相同.
(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.
预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15%(含15%).
2,成本费用的扣除
(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等
(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.
――征收方式的确定
按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.
1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.
2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.
――可以利用的政策
《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》
(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.
1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:
应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率
2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)
3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)
(三)个人所得税
――基本规定:
1,工资,薪金所得项目
(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.
(2)计算方式:
应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数
税率:适用5%至45%九级超额累进税率.
2,利息,股息,红利所得项目
(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.
利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.
(2)计算方式:
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率
税率适用20%的比例税率
(四)土地增值税
――基本规定
1,预征率
对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:
(1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;
(2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;
(3)单纯土地转让的,预征率为3%;
(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.
预征土地增值税=预售收入×适用预征率
2,纳税环节及征收方式
土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.一般采取两种征收方式:
(1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式.
(2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式.
3,土地增值税的优惠政策
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.
(2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.
4,实际中应注意的问题
(1)普通标准住宅的确定
目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅.
(2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.
上述标准自2004年3月1日起执行,每两年一定.
(3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.
营销部主管考试题
（闭卷 100分 满分80）
一、选择题（每题1分，共计10分）。
1、砖混结构的特点：层数较低，一般在（ A ）层以下。
A.3 B.4 C.5 D.6
2、房地产是（ B ）三位一体的产物。
A.实物、所有权、权益 B.实物、权益、区位
C.房屋、所有权、权益 D.房屋、权益、区位
3、穿（C）西装，不管什么场合，要将扣子全部扣上，否则会被认为轻浮不稳重。
A.两粒扣 B.三粒扣 C双排扣 D.三个都扣
4、房地产人员推销中（ B )是整个推销过程的第一步。
A.推销前的准备 B.寻找潜在客户
C.推销人员组合 D.接近消费者
5、通常在商务社交场合把自己的姓名，供职单位和（B），称之为自我介绍三要素。
A．职业经历 B．职务或职权范围C．联系电话D．住址与学历。
6、分析影响消费者行为的内在心理因素的目的是为了（ D ）
A.降低调研成本 B.了解消费者的经济承受能力
C.区分不同阶层消费者以满足他们的不同需要
D.采取不同的营销策略技巧，以诱导消费者做出对企业有利的购买决策
7、中式宴请中，坐在主人对面的是（ B）
A.主宾。 B. 次主人（主陪）。 C.次主宾。 D.朱兵夫人。
8、土地使用权有偿转让及新建商品房市场，即增量房的买卖、转让、租赁、抵押和交换市场属于房地产开发的（ B ）
A、一级市场 B、二级市场 C、三级市场 D、四级市场
9、按商业物业经营类别来划分，可将商业物业分为（D）。
A、统一销售物业和分散租赁物业； B、统一经营物业和分散销售物业；
C、统一租赁物业和分散经营物业； D、统一经营物业和分散经营物业；
10、维修基金缴纳后使用权归（ B ）所有。
A.开发商 B.全体业主 C.物业公司 D.房管局
二、填空题。（每题2分，共计30分）
1、我们说的商业建筑大部分属于两种类型，一种是单体建筑，就是一个独立的建筑，另一种是综合建筑，包括两个或者两个以上的建筑体系组合而成，功能分区更为明显。
2、容积率是指：一定地块内，总建筑面积与用面积的比值。
3、商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩散，吸引顾客的辐射范围简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4、层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度叫做层高。它通常包括下层地面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
5、净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6、使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等外，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。
7、出租率就是已出租的面积除以总的出租面积的百分比。计算方式：
已出租面积/总的出租面积=出租率 已出租数量/总的出租数量=出租率
8、投资回报率是指消费者在投资某物业后每年能从该物业获得的利益与该物业出售价格的比值。投资回报率公式：计算购入再出租的投资回报率=月租金*12个月—首付款*银行存款利率-贷款*银行贷款利率/售价；
计算购入再售的投资回报率=（售出价-购入价）/购入价（备注：无贷款情况）。
9、售后包租，是指开发商出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分预先冲抵部分售房价款，或者每年支付一定比率回报。
10、房地产开发在五证取得的过程中开发商首先获取的证件是 建设用地规划许可证，之后陆续办理 国有土地使用证、 建设工程规划许可证、 建设工程施工许可证最后办理 商品房预售（销售）许可证。
11、销售人员的四大素质：（内在动力）、（严谨的工作作风）、（完成销售的能力）、（建立关系的能力）。
12、城市规划是指：对一定时期内城市的经济和（社会发展）、（土地利用）、（空间布局）以及各项建设的综合部署、具体安排和（实施管理）
13、商业地产开发的三高特性为：（高风险）、（高回报）、（高技术）。
14、商业地产开发一般指商业地产开发企业，以（赢利）为目的投资开发商业地产项目，从（立项）、（规划）、（土地出让）或转让、拆迁、建设到销售、运营等一系列经营行为。
15、购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。所以要求品牌商提供五证，其中包括营业执照、（商标注册证）、（组织机构代码证）、产品检验报告、（税务登记证），一书(授权书)。
三、判断题（每题1分，共计10分）
1、项目处于蓄水期时只要来访客户都给客户做来客登记。（ × ）
2、销售现场是目标客户群最能感知项目的第一场所，现场的冷热氛围会给来访者带来最直观的感性印象。（√ ）
3、实战手法“客户最关心的利益点在哪里？”是每位业务员代表最关心的重点，找出了客户关心的利益点，你的销售工作犹如拥有了一定航线的船只。（√ ）
4、香水可以涂于全身，让其芬芳四溢。（×）
5、住宅土地使用年限70年，商业使用年限是50年，综合用地是40年。（×）
6、《商品房买卖合同》中计价方式有三种，分别为按套内建筑面积计算，按建筑面积计算，按套计算，当合同约定面积与产权登记面积发生差异时，以产权登记面积为准。（√ ）
7、如果客户看好铺位必定成功后结果客户定金没带够，所以可以让客户回家拿改天再来脚款（× ）
8、沙盘讲解有两个目的：1、让客户清楚项目的情况，形象传播到位2、通过讲解获取客户的需求信息。（√ ）
9、入座洽谈阶段其实也是卖点再次灌输的过程，引导客户入座前的准备及注意事项：倒水、拿宣传资料、给客户介绍楼书、配合其他资料（效果图展板）针对客户的需求介绍。此时也要切记不要急于推荐铺位和计算价格，让客户了解清楚需求的区域后讲解。（ √ ）
10、在商业地产的调研过程中发现，商圈大致有两部分组成，即主商圈、次商圈。（×）
四、问答题（共计50分）
一、在洽谈区谈话接近尾声的时候，客户即将离开，你是如何递交给客户名片？（5分）
答：递名片时要用双手。而且递送自己的名片时，除了要检查清楚，确定是自己的名片之外，还要看看正反两面是否干净。向对方递送名片时，应面带微笑，注视对方。名片要朝上，并以能让对方顺着读出的方式递送。
二、打约访电话需要注意的要点？（5分）
答：(a)要掌握好打电话的时间：客户一般是上班族和无业族，上班族一般在晚上7—8点打电话比较合适，这时候忙碌了一天后，有时间和你交谈，无业族一般午后打电话比较合适。
(b).约见要达到的目的要事先想好，不要拿起电话不加思考的打。
(c).电话约见要有利益在—以利诱之，根据客户来电的情况加以分析，根据项目的卖点以及通过来电找到客户感兴趣的几个点进行约访，最终将客户约至现场。
(d).有目的的进行回访，在回访之前，要先于客户联系约好时间。
三、球场原理前场意向测定的目的：（ 5分）
答：意向测定主要是针对今天能不能下定进行测定，如今天不能定那么弄清楚不能定的原因，解释清楚，如果能定接下来就是锁定铺位。如果不能定铺位就不要推荐铺子。
四、孙子兵法中“夫兵形象水，水之行，避高而趋下，兵之行，避实而击虚。水因地而制留，兵因敌而制胜”的意思是什么？（5分）
答、用兵的规律就像流水，流水的规律是避开高处而向低处流去，作战的规律是避实击虚。水因为地势的高低而制约其流向，佣兵作战根据敌情不同而制定取胜的方法。
五、关于DM单的派发，请问：
（1）派单表的内容应该包括哪几部分？（3分）
（2）派发过程中针对市场和住宅小区是怎样有效监督的？（5分）
（3）需要完成的指标都有哪些？（2分）
答：1、DM单派发地址、派发数量、索要电话数量、接触客户意向程度（分ABCD四类）、监督人。
2、安排人员外出派单后都要求业务人员认真填写派单表，DM单派发地址一定要越详细越好，如：市场要写好那个市场哪个区那个楼层，监督人员会不定时去市场巡查一遍看看市场商铺里有没有宣传单页。发市场、沿街时尽量将名片索要过来，如若没有，那么就索要电话号码，小区要写到哪条街哪个小区哪栋楼哪个单元，监督人员可以进行某栋楼抽查。
3、正常一个区域我们发单必须达到7遍，商区派单每天每人不低于600张，索要电话不低于20个。
六、商业空间规划设计是指？（5分）
答：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
七、我们都知道，通过派单直接来电的比例正常不低于千分之三，如果来电比例低于这个数字则说明发单环节出现了问题，那么一般问题会出在哪些方面，该怎么及时调整解决？（5分）
答：正常发单的数量与来电量的比值为1000:3，低于此数据说明来电不正常，有两个原因：其一，发单员没有好好发单，其二，发单地址不正确，所以从发单数据可以判断发单效果并可以查出问题所在。如果发单员没尽力就加大监督力度，如果位置不对就找具有针对性的目标地；
八、根据自己项目制作一张租/售的来电接听表，并附有接电注意事项？（ 10分）
❸ 房地产开发企业招聘会计面试一般会问些什么问题
呵呵!这个真不好说！一般就是问问！你从事多少年工作！会用一些软件吗！毕竟会计越老越值钱
主要是看你的能力！你也别紧张！最起码会计这个职业是需要稳重的人才能上任的！给老板留个好印象很重要的！
❹ 想应聘房地产业会计,但无经验,谁能指点一下过面试
你需要了解房地产会计的特点，还有你所应聘的企业的情况以及开发方面。